[클릭! 富동산]구옥 허물고 상가주택 신축, 부가세 환급 여부는

윤나겸 세무사

[윤나겸 세무사] Q) 얼마 전 구옥을 허물고 새로 상가주택을 지었는데요. 시공업자가 무조건 부가세는 환급받을 수 있다며 공사비의 10%를 더 달라고 합니다. 부가세를 주면 정말 다 환급받는 게 맞는 건지 궁금합니다.

A) 요즘 낡은 건물을 헐고 새로운 건물을 올리는 분들이 많은데 건물을 신축하는 경우 건축비의 부가세는 항상 뜨거운 감자가 됩니다.

시공업자의 경우 사업자이기 때문에 공사비를 전액 매출로 신고해야 하므로 부가세를 발행해야 하며, 건축주의 경우 시공비에 10%를 추가로 지급하되 사업자인 경우 부가세는 환급받을 수 있습니다.

하지만 과세사업자라면 부가세를 환급받을 수 있지만, 만약 간이과세자라면 부가세를 전액 환급받을 수는 없으므로 참고하셔야 합니다. 그리고 상가의 경우에 상가임대수입이 발행할 것을 전제로 환급이 되는 것이지 주택과 관련한 시공비의 경우는 주택임대수입이 발생하더라도 환급받을 수 없습니다. 만약 상가임대수입이 발생할 것으로 예상하고 시공비 일부를 환급받았다가 주택으로 사용하게 되면 이때 환급받은 부가세는 추후 추징됩니다.

시공비의 경우 주택분인지 상가분인지 구분할 수 없는 경우가 많습니다. 확정되지 않은 상황이라면 면적을 기준으로 구분하여 상가분을 환급받을 수 있습니다. 그리고 환급의 경우 부가세가 신고되고 한 달 내에 환급이 나오므로 개인사업자의 경우 1월 1일부터 6월 30일까지의 과세기간에 대한 부가세 신고는 7월 25일까지, 환급은 8월 25일 이전에 나오며 7월 1일부터 12월 31일까지 과세기간에 대한 부가세의 경우는 1월 25일까지 신고, 2월 25일 이전에 부가세 환급이 나옵니다.

만약 1월에 시공에 대한 부가세를 줬다면 이 부가세는 요건이 전부 충족이 되었을 경우 8월이나 되어야 받을 수 있어 자금 유동성이 떨어질 수 있으니 유의해야 합니다.

사업설비를 신설·취득·확장·증축하는 때에는 예외적으로 조기환급 신청을 할 수 있습니다. 조기환급 신고는 예정신고 또는 확정신고 기간별로 신고하거나, 예정신고기간 중 또는 과세기간 최종 3개월 중 매월 또는 2개월 단위로 신고할 수 있습니다.

그리고 상가분이 아닌 주택분이 있다면 시공업자에게 준 부가세 10% 중 주택분은 환급받지 못하지만, 건물의 가격에 포함하여 감가상각도 할 수 있고 건물의 취득가액으로 인정받을 수 있으므로 절대 버리는 부분은 아닙니다.

만약 상가건물로 10억원의 시공비에 1억원의 부가세를 줬다면 10억원에 대해서는 건물원가가 되고 부가세 1억원은 환급을 받을 수 있습니다. 주택이라면 부가세 1억원을 환급받지는 못하지만, 건물의 원가는 10억원이 아니라 지급한 총액인 11억원이 되므로 감가상각을 받을 수도 있고, 감가상각하지 않았다면 추후 건물 양도 시 11억원 전액이 취득가액으로 인정되어 세금혜택을 적용받을 수 있습니다. [월간 ‘전원속의 내집’(http://www.uujj.co.kr) 제공]